God jul och gott nytt år!
Nu börjar 2013 lida mot sitt slut och vi på Stangdell & Wennerqvist vill passa på att tacka Er för ett givande och roligt samarbete under året. Vi hoppas på att 2014 följer i samma anda med nya spännande uppdrag!
Vi önskar Er alla en riktigt god jul och ett gott nytt år!
Besittningsskydd avgörande för arrendeavgift
Högsta domstolen har i mål Ö 5705-11 fastslagit att hänsyn skall tas till om arrendatorn har besittningsskydd eller ej när arrendeavgiften bestäms. Bakgrunden till tvisten var att ett antal bostadsarrendatorer motsatte sig den höjning av arrendeavgiften med 25 procent, som hade begärts av upplåtaren vid en omförhandling. I målet angavs att en skälig avgiftsnivå bör ligga runt 40 000 kr per tomt för ett bostadsarrende med normalt besittningsskydd och byggrätt enligt gällande detaljplan. Bostadsarrendatorerna saknade dock det lagstadgade besittningsskyddet eftersom deras avtal var andrahandsupplåtelser till ett lägenhetsarrende.
Högsta domstolen ansåg att arrendatorernas svaga besittningsskydd i det aktuella fallet medförde att arrendeavgiften skulle sättas lägre än den ovan angivna ”normalnivån”.
Rätt för hyresrättsinnehavare att överklaga bygglov
Mark- och miljööverdomstolen har i mål P 4489-13 prövat rätten att överklaga ett bygglov för en granne, med hyresrätt, som från sin bostad kunde se gatufasaden där ett balkongbygge skulle genomföras. Mark- och miljödomstolen menade att fastighetsägare med direkt gräns till den fastighet som lovet gäller, s.k. rågrannar, alltid kan överklaga bygglovsbeslut. I det aktuella fallet hade grannen dock en hyresrätt, och dessutom skiljde en gata fastigheterna åt, varför grannen inte ansågs berörd på sådant sätt att hon hade rätt att överklaga.
Mark- och miljööverdomstolen konstaterade dock att rågrannar normalt har rätt att överklaga bygglov, även när en väg skiljer fastigheterna åt och även när det handlar om hyresgäster och boende. Domstolen ansåg därför att grannen hade rätt att överklaga bygglovsbeslutet och målet återförvisades till underinstansen för prövning i sak.
Värdering av ekosystemtjänster
En statlig utredning som redovisades den 15 oktober 2013 (SOU 2013:68) har haft i uppdrag att analysera åtgärder och föreslå metoder och insatser för att bättre värdera ekosystemtjänster. Syftet är att förbättra kunskapsunderlaget om ekosystemtjänsternas värde för samhället, samt att föreslå åtgärder som leder till att betydelsen av den biologiska mångfalden och ekosystemtjänsternas värden blir allmänt kända och integreras i ekonomiska ställningstaganden och andra beslut i samhället. Slutsatsen som dras i utredningen är att befintlig kunskap inte är tillräcklig för att kunna bestämma vilka åtgärder som är relevanta och skäliga eller för att bedöma kostnadseffektiviteten. Uppdraget kan dock ses som ett steg mot förbättrade konsekvensanalyser och beslutsunderlag avseende ekosystemens värdering och nyttjande.
Icke tillståndsgivna vattenverksamheter
Ett delbetänkande av Vattenverksamhetsutredningen som redovisades den 1 oktober 2013 (SOU 2013:69) behandlar bl.a. tillstånd och äldre rättigheter som meddelats före miljöbalkens ikraftträdande år 1999. Utredningen ger förslag på hur man på ett samhällsekonomiskt effektivt sätt kan få de anläggningar som inte har tillstånd enligt miljöbalken att utformas och drivas så att miljöbalkens hänsynsregler och EU-rättens krav avseende vattenkvalitet och påverkan på djur och växtliv uppfylls.
Närboende – ej rätt att överklaga tillstånd avseende Natura 2000-områden
Mark- och miljööverdomstolen har i målet MÖD 2013:32 slagit fast att enskilda sakägare inte har rätt att överklaga länsstyrelsens beslut om tillstånd enligt 7 kap. 28 a § miljöbalken (Natura 2000-tillstånd). Länsstyrelsen skall vid sin prövning av Natura 2000-ärenden inte ta hänsyn till andra intressen än de som omfattas av Natura 2000-bestämmelserna och prövningen skall därför uteslutande beakta allmänna intressen. Oavsett hur nära den prövade verksamheten en enskild bor kan beslutet i Natura 2000-ärendet alltså inte anses angå denne på sådant sätt att det ger klagorätt.
Effektivare tillståndsprövning vid fastighetsbildning
Regeringen har lagt fram ett lagförslag som syftar till att förenkla och effektivisera handläggningen av lantmäteriförrättningar samt att underlätta samordningen med andra myndigheters tillståndshantering. Det föreslås att lantmäterimyndigheten får möjlighet att vid förrättningar enligt fastighetsbildnings-, anläggnings- och ledningsrättslagen förelägga en sakägare att ansöka om de tillstånd som krävs för lantmäteriförrättningen. Förslaget väntas sänka förrättningskostnaderna för den enskilde, öka förutsägbarheten, samt effektivisera handläggningen hos tillståndsmyndigheterna. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 2014.
En trygg dricksvattenförsörjning
Enligt kommittédirektivet Dir. 2013:75 skall en särskild utredare gå igenom dricksvattenområdet, från råvatten till tappkran för allmänt dricksvatten, för att identifiera utmaningar för landets dricksvattenförsörjning samt föreslå lämpliga förbättringsåtgärder. Utredningen skall bl.a. beskriva hur klimatförändringarna kan påverka olika delar av landet och analysera det förebyggande arbete som bedrivs samt organisationen och styrningen av de verksamheter som gemensamt bidrar till en trygg dricksvattenförsörjning och beredskapen och förmågan att hantera kriser och formerna för detta. Utredaren skall vidare föreslå kostnadseffektiva åtgärder för att lösa identifierade brister och beskriva hur arbetet bör organiseras. Uppdraget ska slutredovisas senast den 30 juni 2015.
Va-målen till mark- och miljödomstolen?
En arbetsgrupp inom Socialdepartementet har utarbetat en promemoria med utvecklade bedömningar och förslag i frågan om Statens va-nämnd bör avvecklas samt hur och var va-målen i sådant fall fortsättningsvis bör prövas. Arbetet har utgått från de förslag som Va-nämndsutredningen redovisat i betänkandet ”En ny instansordning för va-målen” (SOU 2011:53), vilken föreslog att de mål som va-nämnden idag prövar skulle kunna föras över till landets länsstyrelser och till Mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt.
Arbetsgruppen gör sammanfattningsvis bedömningen att va-nämnden bör läggas ned och att nämndens uppgifter bör övertas av landets fem mark- och miljödomstolar. I detta hänseende skiljer sig alltså arbetsgruppens bedömning från Va-nämndsutredningens.
Skadestånd på grund av detaljplan med förorenad mark
Svea Hovrätt har i målet T 7240-12 beslutat att en kommun skall utge skadestånd till ett bolag på grund av att kommunen antagit en detaljplan för område med förorenad mark. Bakgrunden var att bolaget ansökt om att få bebygga två fastigheter för bostadsändamål. Området saknade detaljplan, varför kommunfullmäktige beslutade om sådan. Länsstyrelsen upptäckte dock att en av fastigheterna var förorenad av kemikalier. Bolaget tvingades bekosta provtagning och sanering av marken och yrkade skadestånd av kommunen för nedlagda kostnader.
Hovrätten kom fram till att kommunen varit medveten om att misstanke om förorening fanns och att denna misstanke inte utretts tillräckligt. Domstolen menade att kommunen inte haft rätt att överlåta bedömningen av om marken var lämplig för bostäder till bolaget och att kommunens fel inneburit stora risker för dem som förlitat sig på den antagna detaljplanen. Kommunen ansågs därför skadeståndsskyldig gentemot bolaget.
Oklarhet om dagvatten upphäver detaljplan
Ett beslut om att anta ny detaljplan i en kommun överklagades av berörda fastighetsägare med anledning av att planen inte löste dagvattenfrågan på ett godtagbart sätt. Detaljplaneområdet var ett obebyggt område som angränsade till ett villaområde. Frågan som diskuterades i målet var bl.a. om detaljplanen skulle påverka redan befintliga fastigheter på sätt att dessa kunde bli tvingade att ansluta till kommande gemensamhetsanläggningar.
Mark- och miljööverdomstolen ansåg att det fanns frågor om kommunens och fastighetsägares rättigheter och skyldigheter gällande dagvattenhanteringen som var olösta i planen. Vidare konstaterades att konsekvenserna av en plans genomförande skall kunna förutses och konflikterna mellan ny och äldre bebyggelse måste lösas i planen. Domstolen beslutade därför att upphäva den aktuella detaljplanen.
Taxa för gatuavgifter
I en lagrådsremiss föreslås ändringar i bestämmelserna i plan- och bygglagen (2010:900) om fastighetsägares skyldighet att betala gatukostnader. Kommunerna föreslås istället få en möjlighet att anta en taxa för gatuavgifter och därigenom finansiera anläggandet och förbättrandet m m av allmänna platser. Självkostnadsprincipen föreslås gälla och uttaget skall ske på ett skäligt och rättvist sätt, i likhet med principerna för va-taxor. Den nya bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 januari 2015.
Sist men inte minst vill vi på Stangdell & Wennerqvist önska Dig en riktigt god jul!